Wer eine Immobilie verkauft, stellt sich häufig eine wichtige Frage:

Muss ich auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf Steuern zahlen?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein privater Immobilienverkauf einkommensteuerlich relevant sein. Umgangssprachlich wird dabei häufig von der Spekulationssteuer gesprochen.

Die maßgebliche Regelung findet sich in § 23 Einkommensteuergesetz (EStG).

Was ist die Spekulationssteuer?

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Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart.

Gemeint ist in der Regel die Einkommensteuer auf einen steuerpflichtigen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft.

Bei Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen ist insbesondere die sogenannte 10-Jahresfrist relevant.

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Wann kann ein Immobilienverkauf steuerpflichtig sein?

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Nach § 23 EStG können private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Entscheidend ist also grundsätzlich der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung.

Dabei sollte nicht einfach nur das Jahr betrachtet werden. Für die konkrete Beurteilung sind die tatsächlichen Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte relevant.

Wann ist der Verkauf trotz der 10-Jahresfrist steuerfrei?

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Eine wichtige Ausnahme betrifft selbst genutzte Immobilien.

§ 23 EStG nimmt Immobilien von der Besteuerung aus, wenn sie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Eine weitere Ausnahme greift, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Gerade deshalb sollte bei einem geplanten Verkauf genau geprüft werden, wie die Immobilie in den vergangenen Jahren genutzt wurde.

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Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?

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Vereinfacht betrachtet geht es um die Differenz zwischen Verkaufspreis und den steuerlich relevanten Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie bestimmten abzugsfähigen Aufwendungen.

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Die konkrete Berechnung kann jedoch kompliziert werden.

Beispielsweise können bei vermieteten Immobilien Besonderheiten durch bereits berücksichtigte Abschreibungen entstehen.

Deshalb sollte die steuerliche Berechnung bei Unsicherheit durch einen Steuerberater erfolgen.

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Was passiert bei einer geerbten Immobilie?

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Auch bei geerbten Immobilien kann die Spekulationsfrist relevant sein.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb schreibt § 23 EStG für diese Zwecke grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers fort.

Das bedeutet vereinfacht:

Bei einer geerbten Immobilie beginnt die 10-Jahresfrist nicht automatisch am Tag des Erbfalls neu.

Hier sollte deshalb insbesondere geprüft werden, wann der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat.

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Beispiel

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Ein Eigentümer kauft ein Haus im Jahr 2018.

Im Jahr 2026 soll das Haus verkauft werden.

Da zwischen Anschaffung und Verkauf noch keine zehn Jahre liegen, sollte geprüft werden, ob der Verkauf steuerpflichtig sein kann.

Wurde das Haus dagegen innerhalb der gesetzlichen Voraussetzungen selbst zu Wohnzwecken genutzt, kann die Eigennutzungsregelung relevant sein

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Muss beim Verkauf immer Spekulationssteuer bezahlt werden?

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Nein.

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Ob eine Steuer entsteht, hängt von den individuellen Umständen ab.

Entscheidend sind unter anderem:

• Anschaffungszeitpunkt

• Verkaufszeitpunkt

• Art der Nutzung

• Eigennutzung

• Vermietung

• Anschaffungs- und Herstellungskosten

• Verkaufspreis

• weitere steuerlich relevante Faktoren

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Immobilienverkauf in Neu-Isenburg

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Wer eine Immobilie in Neu-Isenburg oder Umgebung verkaufen möchte, sollte vor dem Verkauf nicht nur den Marktwert betrachten.

Auch die steuerliche Situation kann für die Verkaufsplanung relevant sein.

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MAV IMMOBILIEN unterstützt Eigentümer bei der Bewertung und Vermarktung ihrer Immobilie.

Für die konkrete steuerliche Prüfung empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.

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