Fällt auf eine geerbte Immobilie automatisch Erbschaftsteuer an?

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Nein.

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Ob Erbschaftsteuer entsteht, hängt unter anderem vom Wert des Erwerbs und vom persönlichen Verhältnis zwischen Erblasser und Erben ab.

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht unterschiedliche persönliche Freibeträge vor. Für Ehegatten und Lebenspartner beträgt der Freibetrag 500.000 Euro, für Kinder grundsätzlich 400.000 Euro. Für Enkelkinder sind grundsätzlich 200.000 Euro vorgesehen.

Der Freibetrag gilt allerdings nicht pauschal nur für die Immobilie, sondern ist im Zusammenhang mit dem gesamten steuerlich relevanten Erwerb zu betrachten. 

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Welche Steuerklassen gibt es?

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Das Erbschaftsteuerrecht unterscheidet zwischen drei Steuerklassen.

Unter anderem gehören Ehegatten und Kinder zur Steuerklasse I. Geschwister gehören beispielsweise zur Steuerklasse II; viele andere Personen fallen in Steuerklasse III.

Die Steuerklasse beeinflusst zusammen mit dem steuerpflichtigen Erwerb den anzuwendenden Steuersatz.

Was ist mit dem Familienheim?

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Für selbst genutzte Familienheime gibt es besondere Steuerbefreiungen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann beispielsweise der Erwerb eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner von der Erbschaftsteuer befreit sein.

Auch für Kinder kann eine Familienheimregelung gelten. Hier bestehen jedoch besondere Voraussetzungen, unter anderem hinsichtlich der Selbstnutzung und bei Kindern zusätzlich eine Begrenzung der Wohnfläche auf 200 Quadratmeter.

Die Voraussetzungen sollten im Einzelfall genau geprüft werden.

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Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?

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Vereinfacht betrachtet geht es um die Differenz zwischen Verkaufspreis und den steuerlich relevanten Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie bestimmten abzugsfähigen Aufwendungen.

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Die konkrete Berechnung kann jedoch kompliziert werden.

Beispielsweise können bei vermieteten Immobilien Besonderheiten durch bereits berücksichtigte Abschreibungen entstehen.

Deshalb sollte die steuerliche Berechnung bei Unsicherheit durch einen Steuerberater erfolgen.

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Was passiert bei einer geerbten Immobilie?

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Auch bei geerbten Immobilien kann die Spekulationsfrist relevant sein.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb schreibt § 23 EStG für diese Zwecke grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers fort.

Das bedeutet vereinfacht:

Bei einer geerbten Immobilie beginnt die 10-Jahresfrist nicht automatisch am Tag des Erbfalls neu.

Hier sollte deshalb insbesondere geprüft werden, wann der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat.

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Beispiel

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Ein Eigentümer kauft ein Haus im Jahr 2018.

Im Jahr 2026 soll das Haus verkauft werden.

Da zwischen Anschaffung und Verkauf noch keine zehn Jahre liegen, sollte geprüft werden, ob der Verkauf steuerpflichtig sein kann.

Wurde das Haus dagegen innerhalb der gesetzlichen Voraussetzungen selbst zu Wohnzwecken genutzt, kann die Eigennutzungsregelung relevant sein

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Muss beim Verkauf immer Spekulationssteuer bezahlt werden?

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Nein.

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Ob eine Steuer entsteht, hängt von den individuellen Umständen ab.

Entscheidend sind unter anderem:

• Anschaffungszeitpunkt

• Verkaufszeitpunkt

• Art der Nutzung

• Eigennutzung

• Vermietung

• Anschaffungs- und Herstellungskosten

• Verkaufspreis

• weitere steuerlich relevante Faktoren

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Immobilienverkauf in Neu-Isenburg

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Wer eine Immobilie in Neu-Isenburg oder Umgebung verkaufen möchte, sollte vor dem Verkauf nicht nur den Marktwert betrachten.

Auch die steuerliche Situation kann für die Verkaufsplanung relevant sein.

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MAV IMMOBILIEN unterstützt Eigentümer bei der Bewertung und Vermarktung ihrer Immobilie.

Für die konkrete steuerliche Prüfung empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.

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